Opinión de: Roberto Díaz (Unión de Inquilinos de Río Negro)

La provincia posee unos 633 mil habitantes, concentrados principalmente en cinco grandes ciudades. Según una encuesta de la Unión de Inquilinos Rionegrinos, existen unos 165 mil inquilinos que son víctimas de contratos abusivos,  de la inflación, y de las devaluaciones que arrasaron con los salarios. El mercado versus derechos. Qué regulaciones podrían modificar la forma de alquilar.

Él 34; ella 8. Ambos murieron durante el 2019 carbonizados en una humilde casita del Alto de Bariloche. Tuvieron que alquilar allí, en un lugar precario y sin condiciones habitables porque no pudieron pagar el alquiler en el centro, en donde pudieron encontrar algo barato y sin contrato: una casilla de madera, sin gas, y con una estufa a leña mal instalada. Durante la noche, el calor de las llamas prendió fuego toda la casa y los dos murieron. Alarma, indignación, titulares en los diarios, olvido. La nada.

Ricardo y Ailén eran parte del 38% de los inquilinos que, en Río Negro, rescindieron el contrato  durante 2019 por razones económicas, según una encuesta realizada por la Federación de Inquilinos (FIN). Esto transforma a la provincia en la segunda, luego de Capital Federal, en donde más contratos se rescindieron en todo el país.

Otro caso: una mujer quedó desocupada en Cipolletti (cierre de Lucaioli), y como no pudo pagar un mes de alquiler, los dueños la dejaron encerrada con candado junto a su hija de cuatro años. Otra vez flashes, indignación, y olvido.

Esto ocurre por una razón muy puntual: el 40% del salario (promedio) de las personas que alquilan en Río Negro lo destinan sólo al pago del alquiler, sin contar expensas o servicios, y mucho menos el resto de los ítems que implica vivir: comida, ropa, transporte.

Según datos del INDEC, cruzados por la Universidad de Avellaneda, el aumento de tales rubros desde 2015 a la fecha fue exponencial: 3.500%. Si se desagregan los datos, se acumula un promedio de 3.624% de luz, 2.401% en gas natural, y 1.025% en agua de red. En materia de transporte, hubo incrementos del 1.118% en peajes, 601% en el boleto de tren, 494% en colectivos de corta distancia y un 322% en subtes.

En este sentido, los servicios se llevan un 26% del salario, sin contar el pago de expensas (en caso que las hubiere), o de otros rubros como alimento, o vestimenta. De esta forma, es prácticamente imposible que una familia pueda acceder a un préstamo hipotecario para poder dejar de ser inquilinos. El ahorro es imposible, y también lo sería el hecho de poder pagar cualquier crédito.

Por este motivo, es que muchos inquilinos se ven forzados a abandonar las viviendas que están en condiciones y acceden -como única posibilidad -a alquileres en negro, y en periferias urbanas. Es decir, son expulsados por el precio de los alquileres, pero fundamentalmente porque los salarios no acompañan la evolución desmedida de los precios.

En el caso de Río Negro, los datos que aporta la Unión de Inquilinos señala que el 79% de los inquilinos, destina entre el 30 y 60% de sus ingresos sólo al pago del alquiler. Entre los más afectados, se encuentran dos franjas etéreas: los jóvenes (que en general alquilan por primera vez, tienen su primer trabajo, y destinan el 55% de su salario), y los jubilados (que gastan hasta el 53%). En el primer caso, durante 2019 un 35% debió rescindir sus contratos; y en el caso de los adultos-mayores, un 22,75%.

Esto, claro, genera un impacto social importante: jubilados y jóvenes deben volver a vivir con sus hijos o podres.

La franja que va desde los 24 a los 44 años, representan en la provincia al 75% de los inquilinos, con un promedio del 40% de su salario destinado al pago de su arrendamiento. Pero, en el último año, no se ha podido determinar el impacto de las tres grandes devaluaciones de 2016, 2018, y agosto de 2019, que en total fueron del orden del 87,3%, según datos del INDEC y de la UNDAV, y que generaron un impacto en los precios en la canasta básica.

A partir de la siguiente cuenta rápida, se puede detallar profundamente la realidad de los inquilinos en materia económica: en 2015 los salarios eran de 580 dólares; finalizado el 2019, el ingreso promedio fue de 221, según datos del Observatorio de Políticas Públicas de la Universidad Nacional de Avellaneda (UNDAV).  Es decir, el Salario Mínimo Vital y Móvil cayó un 61,9%.

Pero, eso no es todo.  Si contrastamos los aumentos, durante el mismo período, solo de los servicios y del alquiler, el promedio da que los inquilinos tienen comprometido su ingreso en 77 puntos porcentuales.

Y peor: las paritarias nacionales llevaron los salarios a la baja, en relación con la inflación. En el caso de Río Negro, el último año hubo un aumento del 20% para los sindicatos más grandes (docentes), mientras que la devaluación fue del 54%. En ese contexto, es imposible que un inquilino pueda dejar de ser inquilino. Los números no dan, y queda expuesto a las condiciones que impone el mercado, que funciona con una Ley Nacional que no se modifica desde 1983.

Derechos versus mercado

Según el Centro de Estudios Legales y Sociales, en la Argentina existen unos 7 millones de inquilinos. Para Gervasio Muñoz, el Presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, esa cifra es de 9 millones, según la proyección que realizan de la Encuesta Permanente de Hogares. Pero lo cierto es que ambos concuerdan en que en las grandes ciudades existen entre un 25 y 30% de personas que alquilan. De cualquier forma, el número es impactante.

En el caso de Río Negro, ese porcentaje se traduce en la existencia de unos 165 mil inquilinos, concentrados en las principales ciudades como Roca, Bariloche, El Bolsón, Cipolletti, y Viedma (en la despoblada Región Sur, no existe esa problemática, practicamente urbana).

Según un informe del CELS, denominado "Consensos Hábitat Digno", un número "importante de hogares no pueden acceder al alquiler por las rígidas limitaciones que este sistema impone, agravadas por las fuertes desigualdades y abusos en las relaciones entre propietarios e inquilinos, tanto en el mercado formal como en el informal".

"Esto explica, por un lado, el aumento significativo de los casos de hacinamiento o convivencia familiar y, por el otro, el crecimiento de las penurias de los hogares de las franjas de menores ingresos, para los que solo resulta accesible la tenencia precaria o informal". Es decir, el precio de los alquileres, y el deterioro de la economía familiar, hacen que las familias (hasta de clase media) sean expulsadas de lugares habitables y en condiciones.

Para dar un ejemplo, la Dirección de Estadísticas de la Ciudad de Buenos Aires, señala que un precio de referencia para un alquiler de dos ambientes -bien ubicado -cuesta alrededor de 12 mil pesos. Es decir, para una familia tipo, es chico. Debe pensar en un alquiler de, al menos, 20 mil pesos. Si a ello se suma el mes de depósito, la comisión inmobiliaria (que es un mes más de alquiler), y el mes adelantado, se acumulan sólo para ingresar unos 60 mil pesos.

Es difícil determinar el precio de un alquiler, sobre todo cuando están dolarizados, y atravesados sólo por los factores que convienen "al mercado" como la inflación, las devaluaciones, o la demanda misma. Es por esa razón que desde las organizaciones de inquilinos piden algún tipo de regulación que frene las alzas:

- Tener un contrato de tres años (estabiliza un precio base y extiende el tiempo de mudanza).

- Piden que la actualización del precio sea anual y con una ecuación que tenga en cuenta el salario y no sólo la inflación: Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Ese promedio mensual, señalaría aumentos que tendrían en cuenta la evolución del salario, y no sólo la inflación o la oferta- demanda del mercado.

- Exigen que AFIP registre los contratos, y de esa forma se pueda deducir de Ganancias una porción del pago del alquiler.

Facundo Villalba, representante de la Unión de Inquilinos en Bariloche, señala que estas medidas son apenas un paliativo. "En nuestra ciudad y provincia, necesitamos tener una política de viviendas clara, que no existe. Eso implica pensar en el uso de la tierra, porque hoy eso queda preso del uso que le quiere dar el mercado turístico, ya que eleva los precios para el que vive acá. Realmente es imposible comprar un pedazo de tierra. Y eso sólo se puede hacer desde el Estado".

Gervasio Muñoz, dice que "la regulación del precio del alquiler fue una medida tomada por Perón y derogada por la dictadura. En ese momento, el impacto fue que no sólo se detuvo la alza indiscriminada de precios del alquiler, sino que además bajó el precio de las viviendas para la compra. Es una forma de distribuir la riqueza".

El planteo de los inquilinos es simple: si es un derecho constitucional, el acceso a la vivienda debe estar sino garantizado, al menos regulado por el Estado. Actualmente, la mayoría de las condiciones son impuestas por las inmobiliarias que descubrieron que la necesidad de una vivienda obliga a los inquilinos a aceptar sus requisitos, muchas veces despiadados y pensados para una economía especulativa.