Como autor de este nuevo proyecto legislativo, Mango explicó que “en el espíritu de la iniciativa presentada hoy, se busca declarar de interés social la regularización dominial de inmuebles cuyo destino sea principalmente la vivienda única familiar de habitación permanente y/o la unidad productiva familiar, ubicados en asentamientos o barrios informales de la provincia de Río Negro (…)  Todas las disposiciones de la misma se aplicarán únicamente a inmuebles cuyo destino sea principalmente la vivienda única familiar, de habitación permanente y/o la unidad productiva familiar, ubicados en asentamientos o barrios informales cuya posesión se haya iniciado con anterioridad al 1°de enero de 2016”, dejo en claro el legislador rionegrino.

Desde su concepción, el proyecto legislativo entiende que la problemática de suelo urbano es similar en todas las regiones del país, donde la especulación inmobiliaria, la ausencia del Estado (como regulador y como planificador del crecimiento de nuestras ciudades) hace que miles de familias se vean forzadas a asentarse en barrios informales. Así mismo, el crecimiento económico, que promueve el desarrollo del mercado inmobiliario, produce un aumento en el valor de la tierra y a su vez, expulsa a sectores de clase media baja hacia la periferia y a los estratos más bajos de la sociedad los hacina en asentamientos precarios y localizaciones informales en los bordes de las ciudades.

En este sentido, según versa en la iniciativa legislativa, sería muy largo de enumerar los crecientes y resonantes conflictos con tomas de tierras, asentamientos, o barrios localizados en tierras no aptas, que enfrentan los gobiernos locales. Lo más grave es que además el conflicto social está en gran medida judicializado, lo cual agrega tensiones extraordinarias en el marco local, por el ejercicio del poder público en materia de desalojos forzosos.

Por los motivos expuestos, expresó Marcelo Mango, “consideramos que la regularización dominial de la vivienda única familiar de habitación permanente y/o la unidad productiva familiar, ubicadas en barrios informales tiene un evidente y reconocido interés social y ataca uno de los flancos más complejos del problema del déficit habitacional: la irregularidad en la tenencia de la tierra”.

Según explicó el propio Mango, “la iniciativa busca actualizar las herramientas existentes en lo relativo al punto específico de la tenencia de la tierra. Según datos del censo INDEC 2010, hay en la Argentina 539.629 hogares en los cuales la familia construyó su vivienda pero no es dueña del terreno en el que ésta se emplaza; esto es, 539.629 familias que se hallan en una situación irregular de tenencia del terreno. De 2001 a 2010, la variación intercensal muestra que el indicador se mantuvo estable, pasando de un 4,29% a un 4,4%”. En el caso de Rio Negro no hay registros provinciales, pero el censo nacional 2010  muestra un aumento respecto al censo del año 2001 de los hogares que no son propietarios de la tierra, pasando del 3,2 % al 3,6%. Las estadísticas indican que en el año 2010 en nuestra provincia eran 7.200 hogares los que tienen tenencia precaria de la tierra, lo que significaría aproximadamente unos 29.000 rionegrinos afectados por esta situación”.    

Por otro lado, continuó explicando el legislador Mango, “una investigación periodística realizada en julio de 2015 determinó que en Río Negro existen 7.383 familias, unas 34.755 personas, que viven en más de 100 barrios y asentamientos informales distribuidos entre las principales ciudades de la provincia. Siendo las ciudades de Bariloche, Cipolletti, El Bolsón, General Roca y Allen las que registran más personas viviendo en estas situaciones de precariedad”.

En su opinión, el diputado provincial expresó que “de manera similar, el fenómeno afecta transversalmente tanto a las clases medias como a los sectores populares, y tanto en barrios ya urbanizados como en barrios informales. El análisis de distintas fuentes y datos arroja como evidencia que el problema de la tenencia irregular de la tierra es multicausal. Entre los factores que confluyen se encuentran el aumento de la población urbana, que es un fenómeno mundial y de especial impacto en América Latina; las migraciones internas vinculadas al proceso de reindustrialización experimentado por nuestro país en los últimos años; la desregulación del mercado inmobiliario; la influencia de los códigos de planeamiento urbano; y los alcances diversos de las políticas de regularización”.

Según versa en el nuevo proyecto legislativo provincial, el principio básico de regularización dominial sigue siendo el de usucapión, que, de no existir justo título o buena fe, exige una posesión pública y continua por veinte años. La Ley W 24.374, conocida como "Ley Pierri" y sancionada por el Congreso Nacional en 1994, permite regularizar los terrenos ocupados con causa lícita de manera pública, pacífica y continua mediante un trámite simplificado, sin juicio civil y con un costo menor al de otros procedimientos. Pero en la actualidad sólo se encuentra vigente en 6 provincias (Buenos Aires, Salta, Córdoba, Tucumán, Mendoza - delegada a sus municipios- y Santa Fe),  la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la ciudad de Bariloche. Un fenómeno multicausal como la tenencia irregular de la tierra, donde concursan diferentes competencias no siempre articuladas entre sí, requiere ser abordado con una herramienta estatal dúctil.

Así mismo, el proyecto de ley presentado por Mango busca generar esa herramienta, ya que en el mismo se entiende que es común que las viviendas informales conformen, a su vez, barrios informales, donde prevalece como factor común la tenencia irregular de la tierra. Al respecto, el legislador Mango expresó que “el carácter de la irregularidad presupone una falta de información por parte del Estado, y por ello la presente normativa propone la creación de un Registro Provincial de Barrios y Viviendas Informales, cuyo objeto será el de dar cuenta de la ubicación geográfica de los inmuebles en los que se emplazan los barrios informales, su titularidad de dominio, la distribución espacial de las viviendas allí emplazadas e información sobre las familias que las habitan. Para ingresar en dicho registro, bastará que los Municipios o las familias lo soliciten; la información recolectada coadyuvará al cumplimiento del objeto de la ley. En segundo lugar, y para generar un nivel mayor de articulación entre la provincia y las municipalidades la ley prevé asimismo la creación del Consejo Provincial para la Regularización Dominial, integrado por un representante de la Autoridad de Aplicación y por representantes de los municipios”.

El rol del Consejo será clave para orientar a la Autoridad de Aplicación y garantizar el carácter provincial de esta iniciativa. En tercer lugar, el proyecto de ley prevé que la Autoridad de Aplicación impulse y efectivice con diferentes programas y acciones la regularización dominial. Para ello, se establece que la Autoridad de Aplicación (ya sea de manera directa o mediante la transferencia a las jurisdicciones locales), pueda impulsar la adquisición de inmuebles donde se emplacen barrios informales cuya ocupación haya tenido Iugar con anterioridad al 1º de enero de 2016, y que hayan sido alcanzados por leyes de expropiación con destino a sus actuales ocupantes, o se hallen sujetos a controversias judiciales o extrajudiciales.

Con este programa se busca solucionar un problema recurrente: en los pleitos por la tenencia de la tierra, los municipios pueden tener la voluntad de resolver los conflictos en favor de las familias pagando un precio justo al dueño anterior, pero muchas veces los elevados costos lo impiden. La Autoridad de Aplicación, luego de un análisis de la situación concreta, tendrá la opción de hacer una propuesta de compra y girar los recursos para tal fin. En el mismo sentido, se invita a los municipios a establecer un protocolo para que los jueces que entiendan en causas de desalojo notifiquen a las autoridades municipales antes de hacer efectivo el lanzamiento, de modo tal que la Autoridad de Aplicación o las autoridades locales puedan solicitar un plazo de 180 días para analizar la situación dominial del terreno y, si lo consideran factible, realizar una oferta de compra.  A la vez, la Autoridad de Aplicación podrá transferir a los municipios los recursos necesarios para realizar la mensura, escrituración y asistencia jurídica, entre otras tareas necesarias para la regularización de dominio, así como financiar el fortalecimiento de áreas específicas vinculadas a la problemática de la regularización dominial en las estructuras gubernamentales locales. También se creará un Fondo Provincial y Municipal para la Regularización Dominial de Barrios y Viviendas Informales a fin de fortalecer las finanzas de este programa.

“En resumidas cuentas, el proyecto de ley dotará de más herramientas al Estado y a las familias para facilitar la regularización dominial. El Estado, a través de la Autoridad de Aplicación designada a tales efectos, estará facultado para financiar la compra de tierras ocupadas irregularmente, tendrá un registro de viviendas y barrios informales para focalizar mejor sus políticas, y financiará a los municipios en los recursos para la regularización. Las familias, por su parte, se verán beneficiadas por la gratuidad de los trámites de escrituración y un más fácil acceso a la política de regularización”, explicó el diputado Mango.

Así mismo, el legislador agregó que “los beneficios sociales de la regularización dominial no atañen únicamente a las familias implicadas. Ser propietario del terreno genera derechos tan elementales como el de poder salir de garante de un contrato de alquiler. Además, reporta un beneficio para el Estado, ya que los nuevos propietarios estarán en condiciones de abonar los impuestos correspondientes. También valoriza los terrenos vecinos y colabora en la consolidación del tejido urbano, ya que facilita la gestión de las obras de infraestructura. Con el proyecto se busca dotar de mejores instrumentos legales y financieros a los Estados y de mejores herramientas administrativas a las familias para abordar la cuestión de la tenencia de la tierra, reconociendo que se trata de un fenómeno multicausal, pero también asumiendo que la función del Estado es la inclusión social”.